这两天老被人问那个刘先生是不是我。不是。
有人录制了几段视频来说一起办理希腊移民过程中的纠纷，针对某个希腊移民中介提供的服务，争议房子的价格和服务的诚信。据说纷争的参与者中有位刘先生，好像还起到了关键作用。那人不是我。这事跟我也没有任何关系。
不知道是不是同一个/几个人，两三个月前也录了一段视频来说同一人的类似纠纷，那期我倒是看了，觉得挺累。这次好像是录了四个还是五个视频，每个都几十分钟，实在没勇气点开看。录这么多视频，估计意见是很大。
谢天谢地截至目前还没有人对我的服务有如此大意见，估计以后也不会有，因为我有机制确保服务的过程不会出本质性的错误，就算我很想坑人钱，也办不到。
链接：武功秘笈和保障客户利益的机制
这里不说那些纷争，事实上我几乎不清楚这事的原委。我避免去接触和了解这类事，一是嫌麻烦，二是如果预设纷争的双方都有点问题，多半不会错。有那个时间我去干点下图的事情不好吗？
让我们聊聊怎么来避免类似的纷争吧。其实一句话就说明白了，信息公开透明。说来简单，但在现实中这很难办到，不仅仅是服务提供者故意隐藏关键信息，接受者也往往对那些关键信息视而不见，反而在意别的东西，有些都可以算是迷信了。
首先需要破除的迷信是找“神医”。移民希腊这事毫不稀奇，照章办事肯定能办好。这个领域不需要手眼通天的能人，一个完成了九年义务教育的人只要敬业诚信，有起码的英语口语能力，就能做好移民中介服务。当然他懂希腊语更好，但那不是必须的，在希腊会英语就可以畅通无阻。
服务提供者往往愿意树立自己的人设，或专家，或门路特别多，或非常精通某个领域。这些都是神医的幌子。照章办事是这里的底色，神医其实没啥用武之地。要我说，除了几位在希腊待了十年以上的前辈，可以把电话打给部级甚至以上官员的，其他新移民诸君最多就是及格，互相之间的区别只在于谁更差、更黑一些。
像我这样就算很路盲也快要可以脱离导航满雅典跑，跟雅典主要的中介公司几乎都合作过，还写过半瓶醋关于雅典的分区介绍，也只能说自己略知一二，不敢说自己是专家。那些自命专家的人士或者很少出门更没看过多少房子，或者没有像我这样做过民宿、托管过房屋、为客户和自己投资而经手买过几十套房子，并没有足够的实战经验和感性认识。他们真是敢说，而更要命的是，竟然有不少人敢信。
链接：走遍雅典一
走遍雅典二
走遍雅典三
走遍雅典四
下图是我19年刚来希腊几个月后开张的Airbnb，刚开张就生意很好。我非常运气的在19年底之前决定停止了它，因为民宿的事实在太杂乱，最初赚钱好看的兴奋过后，深深觉得自己没必要这么忙累，而且那时找我办移民的人逐渐多了起来，两头兼顾已经不可能。
关于破除神医迷信，有个道理很简单，神医能为你提供点啥？他有特别便宜特别好的房子非要卖给你？他有跟别人不一样的办理移民身份的流程？反正这些我都没有，我只有正常的、合规的和不坑人的资源和程序。
其次要破除的迷信是信人品。这话听起来有点不舒服，但其实每个人都知道人品最不可靠——若非如此，我们要法律、合同和记账干嘛？
比人品可靠的是制度。分粥的人最后拿，肯定每一碗都一样多。我多次强调一个金标准：是否让客户学会使用“希腊贝壳网”并且支持客户自己在那个网上选择房子。我很震惊于很少看到提供移民中介服务的人向客户介绍“希腊贝壳网”。由于中介们齐心协力的忽略，办理希腊移民的人竟然很少知道这个非常有用的网站。
我一个客户曾明确对我说，她定义我的服务本质上是买方中介，是为保障买方权益而存在的一个环节。我觉得这个角度很有道理（当然我能提供的价值不止于此）。为了保障买方权益，最本质的方法就是让买方可以在最大供应范围自己选择房价没有被灌水的房屋，以及查询被推荐的房屋是不是值那个价。
经过交叉比对的信息比没有比对过的可靠，这是颠扑不破的原则。无论展示给你的PPT多漂亮，无论介绍者你多信任，如果没有交叉比对的可能，都有很大概率出问题。
下面我会展示一些我看到的可怕的合同，都是踩了各种坑之后找到我来帮助解决问题的实例。图中有两个数字，大的一个是实际成交价，小的一个是所谓客观价值，也就是前面链接“武功秘笈”中说到的评估价。图片中的数字差距都很可怕。这么大的差价，我不知道别人怎么抵御诱惑的，反正我自认为抵御不了，那就干脆把信息完全开放给客户，让客户来监督我不要乱来。
(25万和6.6万欧元）
实际上移民中介在客户付款买房之前就能看到每套房子的客观价值，就是任何一个移民中介在让客户签约之前都能看到这个6.6万的数字，完全有机会让客户避免踩坑。所有踩坑的行为如果不是客户自己要求的，都是中介的失职。
还有客户自己要求加价？是的，有时客户会希望少买点房子，也就是说中介配合把差价退还给客户。这是我非常不推荐的方式，它会有隐患，也会产生额外的成本。这些隐患和额外成本会在合作过程中和合作完成后的将来带来不好预测的麻烦，如果客户自己对此没有清醒的认识和足够的承受准备，扯皮几乎注定会发生。
（33万和7.7万欧元）
图片中的客观价值，就是标题所说被中介隐藏起来不给客户看的关键信息。虽然这个所谓客观价值也做不得准，但就像我前面所说，客观价值%以下可能算正常，超过了肯定不正常。这里的几倍的差距，没有可能是正常的。就算中介认为这几倍的差距是正常的，你披露给客户了吗？你让客户自己做决定了吗？
（13万和2.88万欧元）
其实只要过程透明，信息披露到位，移民希腊是件简单和轻松的事，要想出事都很难。希腊虽然看上去不够高大上，但它的底色是诚信和规范。我去商铺退货，拿回货款的时候只要报一下最初留下的电话号码就行，商家都不查一下那个电话号码是不是在我拿着的手机里。去买大件货品需要送货，如果选择的是货到付款，我只要留下地址电话，不需要付一分钱，签字都没有一个，回家等着就是。
前面说的电话可以打到高层的几位前辈，他们从来不吹嘘自己，除了个性谦虚之外，也是因为他们自己知道，能够在桌面上跟希腊高层沟通和搭建起合作，并不意味着可以和应该在桌面下做多少事。
相反正是其实没啥资源的人会吹嘘自己的神通。有人吹嘘自己的独家房源多么好，或者跟某些专业领域关系很好。
再厉害的独家房源还能强过人人参与的“贝壳网”？我也有一些合作愉快的中介，在某些街区有最广泛的信息网，但在希腊这个城市里99%以上的房源都是二手房而且满城没有小区只有一栋栋互不相干的小楼，最丰富的信息源必须是“贝壳网”。要我猜一猜的话，强调独家房源，有时候就是为了回避贝壳网吧？
链接：我熟悉的中介Milianka
前面说了，我只有合规的资源和程序，例如我自己是这里名校凯瑟琳的家长，也介绍过几个中国孩子进去读书，所以平时跟学校互动不算少，但我就算自认为跟学校关系好得不得了，我能改变学校的什么决定？是能在名额紧张的时候插队还是能改面试成绩？我又能在“面试基础经验”之外提供多少妙招？我最多也就是跟招生老师混熟了，能够请她挤出时间来及时对孩子面试，能够第一时间回复我的邮件，如此而已。
以上所言，是我的一家之言，不当之处肯定很多，欢迎理性探讨，批评指正。说这些并未为了标榜自己或贬损同行，只是希望能够帮助到更多愿意来希腊的人。
愿信息畅通，愿运作规范，愿中介们都提供合格的服务。
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