今年的房地产，出现了各种“多年不遇”。
希腊60%酒店破产，数千名香港家庭房子变成负资产，上千万美国家庭面临断供。
有人因为资金链断裂，不得不忍痛抛售手上的房子。
还有人因为过度恐慌，想要卖掉经营多年的优质资产。
也有机构等着抄底捡漏。
一场疫情，彻底打乱了很多家庭的理财计划，改变了我们的生活方式，也重塑了全球房地产的投资逻辑。
不到万不得已，今年千万不要卖房！
恐慌性卖房
前段时间，在网上看到一张中介挂出的卖房信息，噱头很足。
“一次性出售75套，价值27亿”。
算下来一套万，单品价格也非常高了。
虽然是一张不知道时间背景的卖房通知，但不管是什么场景之下，一次性大量抛售，卖家少了很多议价能力。
刚好最近，有好几个读者告诉我们，说想转手房子，有的是一套，有的是上十套打包卖，国内国外的都有。每个人背后的故事都不少。
今天先说一个典型的。
有一位读者朋友，想要出手八套马尼拉的公寓，房子是他两年前入手的某个网红楼盘，小户型，一房和两房都有。
按照这位读者的投资经历，他很可能在一开始买这个项目时，就做好了炒楼花的计划，准备持有几年，在交房前选一个时间点卖出。
这位朋友触觉非常灵敏，现在出手的房子，是18年一期开盘时入手的，然后房价就一路上涨，现在期房项目增值了不少。
他这几年手上陆续积攒了四五十套房产，有的已经交房，有的还在建造中，然后用现房的租金去抵扣新房的月供。
最近要卖的房子，数量不小，又恰逢特殊时期，所以他把价格调低了好多，基本上去年一年的涨幅都抹掉了，想要打包快点卖出。
无论是去年年底卖房，还是等疫情结束之后再卖房，他都会比现在更有定价权。只要还能撑一撑，现在真的不适合打折卖房。
实在是可惜。
另一个故事，来自我们知识星球的读者。
这位朋友在我们知识星球和大讲堂直播间里，都反复提了同一个问题，急着寻找答案。
提问时间是3月中旬，当时正好是欧洲疫情非常严重的时期，也是美国疫情爆发初期。
这位读者留言说，看到欧美疫情严重，对未来的经济很悲观，问要不要撤回之前在欧美的投资，比如卖掉房子。
虽然没有通过电话，但隔着屏幕也能感受到这位朋友内心的焦灼和不安。
此时卖房，有点过度恐慌了。
卖掉之后，未来至少有90%的概率，不能再以相近的价格买回手上的优质资产了。算上前前后后的交易成本，更是不值当。
尤其是，欧美的房子租金回报率是国内的三到四倍，能够提供稳定的现金流。在我们容易接触到的资产里，去哪里找这样盈利模式清晰、回报稳定、又不容易暴雷的产品？
毕竟，中行原油宝事件，彻底打破了大家对银行理财产品的信任感。
如果你原本就是打算中长期持有的房产，没到家庭现金流的出问题的地步，现在千万别卖房！卖就是亏！
基本盘还是稳的
一切焦虑来自对未知世界的不确定性。
现在要不要卖房，要不要买房，买什么房更合适？都需要从疫情对全球房地产的影响中去寻找答案。
一场突如其来的疫情，改变了很多人买房的思路，但有些最底层的逻辑不会改变。
两位读者的经历，非常有代表性。一个投资的新兴市场，一个投资的欧美市场。
投资需求和赚钱方式也大不一样。
东南亚新兴市场的期房，看重经济起飞阶段的资产增值，欧美市场的现房，看重成熟市场的资产保值，和比中国城市高出不少的租金现金流。这也是海外买房的朋友们，两种不同的路径。
两类市场都有个共同点，大城市住房供应不足。这也是为什么我们一直强调，海外买房首选核心城市的原因。
这是当地房地产市场能够长期发展的基本盘，否则，楼市就沦为了一个大赌场和火葬场，比如现在人口长期净流出的资源型城市、三四线城市。
东南亚的城市化进程落后于人口增速，大城市的住房需求根本满足不了过载的城市人口。
这也是发展中国家大城市的通病，即便是现在的宇宙中心深圳，各类民生配套与现有的城市常住人口是不匹配的。
而发达国家的大城市，例如伦敦、纽约、巴黎、慕尼黑等等，开发周期长、建筑成本高，住房供应量也长期跟不上。
这两类市场，都不太可能出现“基建狂魔”，我们两年就能建完的楼盘，他们至少要建四五年。
即便是边防疫边复工的日本，住宅建设也受到了很大的影响。
根据一家大型房屋建筑公司3月收到的建筑订单报告，来自大和房地产的独栋订单减少20％，来自住友林业的订单减少30％，旭化成不动产减少32％，4月份还将继续恶化。
而日本需求量最大的公寓，因为供应不足，一直是三类住宅地产里涨幅最大的一类。根据国土交通省的不动产价格指数，年至年涨幅最大的是公寓，而一户建和住宅地几乎维持横盘。
（南东京圈住宅价格指数，国土交通省）
所以新兴市场和欧美日大城市的住房供应问题，都不是三五年可以解决的。
尤其是多个国家仍然还在实行社交隔离，上半年房屋建造基本等同于停滞，而原本要在上半年申请新房开工许可的流程，也会被延期，例如，有机构就预计，疫情对英国住房供应的影响，可能需要两年时间才能补回来。
这个长期的基本面不会改变，疫情反而是加重了供应不足的问题。
而短期的基本面，就得看看当地市场的买房意愿强不强了。
影响大家买房意愿的主要就是支付能力、支付意愿和支付障碍。
支付能力就是看钱包鼓不鼓，预算多少了。
什么时候就业恢复了，收入跟上来，交易就会回暖，楼市流动性危机解除。
一季度中国的失业率，美国的失业人口，都创下历史新高。欧美的疫情有滞后，他们的复工复产时间表大多从五月份开始排期，慢慢解封。
4月29日，北京的防疫响应从一级降为二级，隔离政策放松；从5月6日起，高速路恢复收费，这意味着中国的复工复产开始全面恢复。
我们从封城到全面复工，历时三个多月。欧美也不会差太大。
4月24日，佐治亚州成为美国第一个全面重启的州，其他州也在计划逐步跟进。
欧美的单日新增确诊病例距离峰值过去快一个月，放缓趋势基本确认。随着死亡人数也慢慢放缓，边复工边防疫将成为常态化。
预计欧美市场下半年交易量回暖。
支付意愿则是看有没有能打动人的产品，无论是刚需，还是投资者，都一直在寻找符合自己需求的房子。
投资者的买房需求，该从追求涨幅，变成重视租金回报率了。
支付障碍，则是看购房政策了，限购、限售、限贷，步步紧逼的政策，肯定是会阻碍很多人买房的脚步。
从大方向上来说，目前主流国家没有大的变化，除了英国在3月11日的预算案上，推出了2%的海外买家税，但是也是在年才开始实施。
但有一个主流的趋势，就是全球央行今年都数次降息，房贷政策在变宽松。对于海外投资者来说，反而是非常大的利好。能够以更便宜的房贷利率，买到打折的房产。
例如，截至4月16日，美国房贷利率已经连续三周逼近历史最低点了。15年期固定利率从一年前的3.62%，降到了现在的2.80%，房贷压力会小很多。
现金流为王
房产投资，开始进入一个新常态。
疫情对房地产的短期影响，提供几个趋势供大家参考：
（1）旅游地产短期内受到的冲击最大。
例如，据金融博客ZeroHedge报道，现在希腊有60%的酒店濒临破产。这些酒店的入驻群体主要是游客。
中国人在希腊买房主要是为了投资移民，而且希腊需要坐移民监，所以在当地的房产以自住居多，对中国投资者的影响没那么大。
泰国作为中国人海外出游最喜欢的国度，疫情之后游客锐减，一些海岛的酒店也是空空。
这个时候，很多开发商会提供优惠政策，如果有养老自住需求的可以多多搜刮一圈这类产品，会很有议价空间。
而机构投资者会趁低价去收购经营管理不善的酒店地产，然后等待经济复苏，酒店重新开业。
最有代表性的就是喜欢在危机之后疯狂收购资产的黑石集团，已经在密集筹划收购计划。
（2）断供房增多，捡漏机会也会增多。
彭博前段时间预计，如果美国经济停摆到夏天，甚至更久，会有至少30%的美国人断供，涉及万个有房贷的家庭。
虽然美国现在是暂停了房屋拍卖，但2个月期限过去，夏天到来之后，该来的总会到来。而最近这几个月，就是留给你考察市场的机会。
这段时间不妨留意一下自己
